Как узаконить перепланировку квартиры

Когда планировка квартиры устарела, возникает желание изменить ее: снести стены, воздвигнуть новые, чтобы создать более современное и функциональное пространство. Однако это не всегда простой процесс, и требует согласования.

Процесс согласования перепланировки может занять до четырех месяцев и потребует финансовых вложений. Поэтому многие жильцы предпочитают рисковать, внося изменения без официального разрешения. Однако это сопряжено с рисками: при обнаружении несанкционированных изменений администрация или управляющая компания могут потребовать восстановить первоначальную планировку.

Зачем узаконивать перепланировку?

• Нужные бумаги для продажи: Одна из ключевых причин — получение важных документов для продажи квартиры. Официально согласованная перепланировка гарантирует наличие актуальных и правильных документов.
• Ипотека и банковские обязательства: В ситуации, если квартира была приобретена в ипотеку, в договоре заемщик обязан согласовать всякие изменения в планировке с банком и соответствующими органами.
• Внимание соседей и управляющих компаний: Проведение громких работ при перепланировке может обратить внимание соседей, которые в свою очередь обратятся к управляющей компании или администрации дома.
• Безопасность: Несогласованные изменения в планировке могут привести к серьезным проблемам безопасности.
• Сохранение структурной целостности дома: Важно помнить, что дом имеет определенную структуру, и несанкционированные изменения могут нанести непоправимый ущерб конструкции здания.

Когда необходима перепланировка квартиры?

• Потребность в увеличении жилой площади: Появление новых членов семьи может стать причиной перепланировки для объединения помещений или увеличения площади определенных зон.
• Улучшение функциональности: Иногда жильцы хотят улучшить функциональность квартиры, добавив гардеробную или увеличив пространство в кухне.
• Адаптация для особых нужд: Если квартира требует адаптации для удовлетворения специфических потребностей, перепланировка может быть необходима для создания более доступной среды.
• Покупка недвижимости для инвестиций: Перепланировка может быть сделана для увеличения привлекательности объекта и его стоимости.
• Проведение ремонта: Владельцы могут рассматривать перепланировку как часть обновления интерьера или улучшения функциональности помещений.

Инструкция по согласования перепланировки

Процедура утверждения перепланировки значительно разнится в отличие от города. В столице, Москве, вы можете подать необходимые бумаги, запросить проект и получить согласие абсолютно удаленно. Особенно в ситуации простой перепланировки в типовом доме есть возможность воспользоваться проектом бесплатно из каталога региона. Однако в регионах процедура может отличаться: возможно потребуется обращение в МФЦ (многофункциональный центр) или местное управление, а также необходимость заказать проект у специалистов.

Шаг 1. Убедиться, что требуется согласование 

Существует множество работ, не подпадающих под категорию перепланировки, и для которых не требуется процедура согласования. Например, если вы планируете установить новые перегородки в помещениях без изменения основных параметров. Также, если проемы для окон и дверей остаются на прежних местах и двери заменяются на уже предусмотренные на плане БТИ, вам не нужно получать дополнительные разрешения. Если структура пола не изменяется, а также если сантехника, трубы и газопровод не подлежат перемещению.

Для успешного планирования ремонта следует ориентироваться на данные технического паспорта помещения. Однако, если в процессе ремонта возникают изменения, ведущие к устареванию информации в техническом паспорте, их необходимо будет согласовать. Например, в случае, если в документе отмечено, что балкон не остеклен, но вы намерены это сделать – эти изменения потребуют дополнительного согласования.

Шаг 2. Заказать проект перепланировки

Если вам требуется перепланировка, необходимо заказать соответствующий проект. Только компания с допуском от саморегулируемой организации (СРО) имеет право оформлять такие проекты. Процесс разработки проекта занимает не более 10 дней.

Жители Москвы могут взять проект бесплатно, воспользовавшись обратившись к каталогу типовых проектов перепланировок для жилых домов. Оттуда можно использовать готовый проект. После заказа предоставляется техническое заключение, подтверждающее возможность осуществления процедур по перестройке.

Существуют определенные работы, запрещенные к проведению:

• Удаление несущих стен;
• Переустановка батарей центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
• Слияние жилой комнаты с холодной лоджией;
• Слияние кухни с газопроводом с гостиной без монтажа двери;
• Конструирование мокрых зон над сухими помещениями;
• Демонтаж вентканала или его соединение между кухней и санузлом.

Шаг 3. Подача документов на перепланировку

Получив проект на перепланировку жилья, необходимо собрать остальные нужные документы и воспользоваться услугами МФЦ или к местной администрации. Чтобы провести согласование, следует предоставить следующие бумаги:

Проект перепланировки.

• Техническое заключение, подтверждающее законность и безопасность планируемых работ.
• Заявление на проведение работ по перепланировке.
• Нотариально удостоверенное согласие владельцев квартиры на перестройку.
• Копии договора купли-продажи квартиры и акта приема-передачи.
• Технический паспорт или план этажа с экспликацией (получаемые в БТИ).
• Свидетельство о праве собственности на жилье.

Администрация сама получает технический паспорт квартиры и свидетельство о праве собственности в электронном формате при помощи взаимодействия различных ведомств. После предоставления всех необходимых документов необходимо ожидать ответа, который обычно поступает в течение одного с половиной месяца. Получив разрешение, можно приступать к ремонтно-строительным работам и перепланировке помещения.

Шаг 4. Выполнение работ по перепланировке 

При выполнении работ по перепланировке необходимо соблюдать несколько ключевых моментов. Важно начать с тщательного изучения утвержденного проекта и обеспечения строгого соответствия всех изменений этому плану. Контроль за процессом и качеством работ играет ключевую роль для успешной приемки результатов.

Не стоит ускоряться с завершением отделочных работ: комиссии важно видеть голые стены, чтобы оценить выполненные изменения. Соблюдение сроков играет также важную роль: решение о согласовании перепланировки часто имеет временные ограничения, и нарушение сроков может привести к нежелательным последствиям.

Важно учитывать, что согласование изменений в планировке обычно имеет определенный срок действия после подписания. Этот период следует использовать для завершения всех работ и получения необходимых актов о выполнении работ.

Шаг 5. Приём и завершение всех работ

По окончании работ по перепланировке, их прием проводит комиссия, которая во многих регионах является межведомственной. После проверки объекта комиссия выдает акт о перепланировке и принимает решение, удостоверяющее, что все работы проведены в соответствии с утвержденным проектом и соблюдены законодательные нормы.

Однако этим процедура не заканчивается. Нужно также получить акт о вводе измененной квартиры в пользование в администрации. Затем следует обратиться в Росреестр для официальной регистрации внесенных изменений. Наиболее удобно это выполнить через МФЦ.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку?

Чтобы получить разрешение от банка, требуется предоставить определенный набор документов:

• Утвержденный план изменений, согласованный с БТИ (Бюро технической инвентаризации).
• Разрешение от БТИ и управляющей компании на проведение планируемых перепланировочных работ.
• Отчет от страховой компании, готовой принять на себя риски, связанные с ремонтными мероприятиями и их возможными последствиями.
• Оценка от экспертов по недвижимости, отображающая предполагаемую окончательную стоимость квартиры по завершении процесса перепланировки.
• Заявление на утверждение изменений, если работы еще не проведены или собственность на объекте не оформлена.

Что будет, если не узаконить перепланировку?

Чтобы не допустить неприятностей, рекомендуется не проводить перепланировку без согласования заранее. В конечном итоге, все равно потребуется получить разрешение и оплатить штрафы. В соответствии с Жилищным Кодексом, выполненные перемены в планировке помещения могут быть официально зафиксированы исключительно через суд.

Нелегальная перепланировка может повлечь за собой штраф до 2 500 рублей. Кроме того, есть шанс, что владельца обяжут вернуть помещение к исходному состоянию. Строгое наказание за несанкционированные изменения — вынужденная продажа жилья на аукционе. Однако по опыту судебной практики мера наказания используется крайне нечасто.